L’OPCI, directement inspiré des OPCVM, est un produit de placement ouvert qui émet et rachète en permanence ses parts ou ses actions à cours inconnu, sur la base d’une valeur liquidative.
Cette valeur liquidative, publiée de deux fois par mois (tous les 15 jours) à deux fois par an (tous les six mois), est égale au montant de l’actif net de l’OPCI divisé par le nombre total de titres en circulation.
L’actif net s’appuie en particulier sur les évaluations du patrimoine immobilier, réalisées quatre fois par an par un collège de deux évaluateurs immobiliers.
Ces experts sont indépendants entre eux et indépendants de la société de gestion ; ils sont nommés pour une durée de 4 ans, à l’issue de laquelle un seul des deux mandats peut être renouvelé.
Le patrimoine est partagé entre les deux évaluateurs : chacun évalue les immeubles lui revenant et procède à l’examen critique des évaluations pratiquées par son confrère et chaque année, les évaluateurs permutent leur patrimoine. Chaque immeuble fait l’objet d’une expertise physique annuelle, actualisée les trois trimestres suivants.
Le nombre de titres résulte des demandes de souscriptions ou de rachats qui sont enregistrées « au fil de l’eau » jusqu’à la date de centralisation précédant la date d’établissement de chaque valeur liquidative.
Après la publication de la valeur liquidative, la société de gestion procède aux opérations de rachat et de livraison des titres. En période normale, les demandes de rachat sont réglées grâce aux liquidités de l’OPCI, fixées réglementairement à un minimum de 10 % de l’actif net de l’OPCI.
A titre exceptionnel, la réglementation prévoit toutefois que la société de gestion puisse disposer d’un délai maximum de 6 mois, lui permettant éventuellement de céder des actifs immobiliers.