Une gestion immobilière souple

L'OPCI peut investir sur une large gamme de supports immobiliers en bénéficiant d’une grande souplesse quant à la nature des actifs acquis, les modalités ou la durée de leur détention.

Ainsi, au-delà de l’acquisition directe d’immeubles de toutes natures (construits, en état futur d’achèvement, sous contrat de promotion immobilière, voire des terrains nus à bâtir), l’OPCI peut détenir de l’immobilier sous diverses formes indirectes :

  • parts de sociétés de personnes dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de leur location, ou de droits de crédit-preneur : sociétés civiles immobilières, SA, SAS, parts de sociétés foncières non cotées, parts de SCPI
  • actions de foncières cotées : SIIC
  • parts ou actions d’autres OPCI
  • parts ou actions d’OPCVM : Sicav immobilières,...

La société de gestion est ainsi en mesure d’organiser une gestion dynamique du patrimoine immobilier, reposant à la fois sur une exploitation locative des immeubles et sur une recherche de valorisation de certains éléments de ce patrimoine : la construction ou la restructuration d’immeubles existants est admise, de même que la cession sans délai des éléments d’un portefeuille ne répondant pas strictement à la stratégie d’investissement de la société.

Le rendement purement locatif du patrimoine peut donc s’accompagner d’une recherche de plus-value sur certains immeubles, qui bénéficie au porteur de parts puisque les OPCI ont une obligation de distribution.

La réglementation définit précisément un certain nombre de règles ou de limites dans la composition de l’actif immobilier des OPCI.

L’OPCI doit ainsi détenir au moins 5 immeubles construits différents, qui ensemble doivent représenter au moins 1/5ème (20%) des actifs immobiliers détenus directement ou via des participations dans des sociétés de personnes à prépondérance immobilière (SCI).
Par ailleurs, le niveau d’endettement est strictement encadré, avec un maximum de 40% des immeubles détenus directement, indirectement ou via des OPCI (art.L. 214-95 du Code monétaire et financier). Et pour le calcul de ce ratio, sont prises en compte toutes les dettes contractées directement par l’OPCI, mais aussi celles des sociétés détenues, au prorata de la participation de l’OPCI dans lesdites sociétés.

Enfin, des contraintes de même nature s’appliquent bien sûr aux autres actifs financiers détenus potentiellement par l’OPCI, de manière à assurer une véritable dispersion des risques.