3) La fiscalité des plus-values
C'est le principe de la "retenue à la source" qui s'applique avec le prélèvement d'un impôt proportionnel au montant de la plus-value et indépendant du taux d'imposition du contribuable.
Le régime concerne la plus-value constatée lorsque :
- un immeuble est cédé par la SCPI : la société de gestion indique au notaire chargé de la vente la répartition du nombre de parts détenues par chaque catégorie fiscale d'associés de la SCPI présents au jour de la cession (résident en France ou à l'étranger, personne physique ou morale, détention à titre privé ou professionnel, association etc...). Le notaire peut alors déterminer la quote-part d'impôt due par chaque catégorie d'associés en fonction de la réglementation en vigueur,
- des parts sont cédées par un associé : sur le marché secondaire organisé la société de gestion de la SCPI est mandatée par les parties à la transaction pour déterminer la plus-value (sur la base des informations fournies par le vendeur) et accomplir les formalités de versement de l'impôt et d'enregistrement de la cession.
Lors des cessions de gré à gré, la déclaration de plus-value et le règlement de l’impôt sont faits par le cédant auprès du centre des impôts dont il dépend dans le délai d’un mois à compter de la cession.
Il importe de rappeler que le contribuable demeure responsable quant à la sincérité des informations transmises à l'administration fiscale et nécessaires au calcul de la plus-value (régime fiscal dont relève l'associé, date d'acquisition des parts etc ...) et de l'impôt y afférent.
D’une manière générale, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 32,50% (au 1er octobre 2011), dont 13,50% de prélèvements sociaux.
Le montant de la plus-value brute est diminué d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Cet abattement conduit à une exonération totale de la plus-value après 15 ans de détention.
Par ailleurs, en cas de cession de parts, l'abattement fixe de 1 000 euros opéré sur la plus-value brute a été supprimé à compter du 21 septembre 2011.
En l’état actuel de la législation, aucune imputation des moins-values sur cessions de parts ou cessions d’immeubles n’est possible, tant sur les plus-values de même nature que sur le revenu global. Il n’existe par ailleurs aucune possibilité de report des moins-values sur des plus-values de même nature qui seraient réalisées au cours des années suivantes.
La loi de Finances rectificative pour 2011, adoptée en septembre 2011, a modifié le régime d'imposition des plus-values immobilières qui s'applique aux particuliers détenant un bien secondaire ou locatif, en direct ou via une SCPI. Le nouveau régime, dont l'application sera effective à compter du 1er février 2012, ne pratique aucun abattement en cas de cession durant les cinq premières années. Ensuite, entre 5 ans et 17 ans de détention, la plus value brute imposable est réduite de 2% par an, puis de 4% entre 18 ans et 24 ans de détention, et enfin de 8% après 25 ans, pour atteindre une exonération entière au bout de 30 ans.